ホテル運営管理

管理をお任せいただくホテルの現状を分析・把握し、良い部分は継承し改善できる点は改善していきます。オーナー様の利益を最大化すべく、ご提案させていただきます。

ホテル運営管理

オーナー様ご所有のホテルの運営を一括して請負う業務です。
従業員を弊社で雇用する場合とオーナー様で雇用される場合がございます。

弊社の支配人が人の管理である従業員募集、雇用、調整、教育から物の管理である在庫管理、安価業者選択、出入り業者の価格交渉と選定、金銭管理とトータル的な運営計画、修繕計画等を実施していきます。

オーナー様は、各種の支払い経費のご負担のみとなります。

賃料方式

ホテルを一括借り上げし、毎月賃料をオーナー様にお支払いします。固定賃料と変動賃料が御座います。

ホテル運営コンサル

オーナー様ご所有ホテルに、弊社から運営管理コンサルタントを派遣して運営に関するあらゆるソリューション（問題解決）の手伝いを致します。

現場のホテル責任者の方に、料金システムの改訂案や清掃効率の改善、過剰経費の削減のお手伝いを致します。また、現場での従業員に対する教育等も行います。

また、経費削減・売上向上の提案なども行う事で更なる収益改善に寄与します。

成功報酬型のコンサル料金

売上向上、又は、経費削減に応じた成功報酬型のコンサルタントのプランもご用意致しております。これは、運営自体は現在問題なく行われている店舗に て、追加投資や改装提案にて売上のボリュームを向上させ、同時に経費を削減することにより利益を増加させ、その増加分に応じたコンサルフィーを設定しま す。
つまり、効果が無ければ費用は一切頂きません。
オーナー様のニーズ・ウォンツに沿った費用対効果の高い受託方針をご提案いたします。

上記のパターン以外にも個別のご要望・ご相談事項に応じて、柔軟な運営受託方針をご提案いたします。

料金はお客様の依頼内容等により変化しますが、ご相談の上、
状況に見合う方式で設定させていただいております。詳しくはお問い合せ下さい。

 

ホテル営業分析

エムティーパートナーズでは、下記のような基準に則り、ホテル購入時のデューデリジェンスや運営管理の指針としてまいりましたが、下記のような従来 の一般的なマーケット概念では、現在の様な価値観の過渡期においては、不十分な考え方になってきております。そこには、ブランディング、ネーミング、ス トーリー性など新たに考慮しなくてはならない問題があります。このウェブサイトでは、この一般的な概念を公表致しますが、もはやこの概念だけでは、勝て ない時代になってきております。

マーケットの考え方

商圏分析　　そのホテルの存在するエリアの商圏を分析する

• 都市型(徒歩)or郊外型（車）

都市型とは新宿、渋谷、池袋のように繁華街からの徒歩の導線にて成り立つホテルエリア
主要駅乗降客数
商業人口
近隣集客施設・近隣商業施設
繁華街からの動線

郊外型とは高速道路I.C.や車の導線によって成り立つホテルエリア
車で20分～30分圏内のエリア人口・年齢別
I.C.周辺、国道沿
I.C.乗降台数
国道交通量・渋滞率
集客施設
集客施設・一級国道からの動線

• プッシュ型orプル型

プッシュ型とは、需要と供給のバランスの中、需要が勝っているエリア
高単価をとりやすいマーケットと言えます
低サービスにても戦いやすい
Ex.一室アッパー65～80万

プル型とは、供給が勝っているエリア
ともすると低単価になりがちで
高サービス合戦になりがちなマーケットです
Ex.一室アッパー40万～50万

エリア内競合他店分析　　そのホテルのエリア内の競合他店の把握と分析
エリアの全体のパイ
当該マーケット内には何店舗で何ルームのホテルが存在するか？

• エリア内店舗のセグメンテーション

各ポテンシャルでS　A　B　C　D　それぞれのランクで何店舗　何ルームか？

1. 客室グレード・デザイン・設計
2. 立地・看板効果・動線・野立看板
3. 駐車場グレード
4. 外装・ファザード
5. ソフト・アメニティ
6. 料金単価　　デイユース単価・時間　　宿泊単価　ならし単価
7. 一室売上

競合他店舗の売上予測
１番店～３番店の売上予測と全部の店の売上予測をおこなう。

1. 業界の認知されている売上
2. 24時間出入り調査
3. 駐車場台数によるシステム別推定稼動
4. 推定ならし単価×回転数

1～4を踏まえて、それぞれの売上を特定し、ピラミッド表を作成する

上記を比較検討し、
マーケット・パイ（全体の需要数）
マーケット・アッパー（市場最高値）
マーケット・プライス（市場価格）
ベンチマーク（指標）
を判断設定する。

また、下記のどのポジショニングで戦うか？も考え、
マトリックス表を作成する
マーケットリーダー
マーケットチャレンジャー
マーケットフォローアー
マーケットニッチャー

自店舗分析

1. 過去売上トレンド
   過去オープンから現在までの売上・組数の一覧を作成し、過去最高売上時から現在の時代背景・市場背景を考える
2. マーケットトレンド
   上記の過去売上にマーケットのトレンドを入れていく。マーケットで何がその時起こったか？競合オープン・改装・閉鎖・商業施設のオープン等を入れ込んでいく。
3. 曜日別・システム別・タイプ別集計表の作成
   上記①、②を基に作成した過去トレンド表とピラミッド表にて、自店舗の現在のポジショニングとターゲットポジションを仮定する。マトリックス表の作成をする。（改装計画とも合わせて）
   ターゲットポジションに上がる為の売上想定を行い、曜日別、システム別、タイプ別に集計表へと反映させ、その組数差に不自然さが無いか検証する。
   また、スキマ表に反映させる際、システム・単価にも気をつける。
   ＊ターゲットポジションまで、上げるには何処をいじるか？適正プライスとのバランス。
4. ハード診断
   自店のハードを診断し、グレード比較表を作成する。
   グレード比較表とは（外装・ファザード・ロビー共用・客室）
5. ソフト診断　利益率の圧迫と売上の伸び率（ソフト・飲食比較）
6. システム比較（滞在可能時間比較）と単価比較（滞在時間で割ると？）

上記の自店舗分析と他店舗分析や商圏分析を照らし合わせて、自店舗のターゲットを決めていく。
但し、単に比較してグレードや料金を上げ下げするだけでは昨今売上向上は難しくなっている。
ソフト・ハード・プライスのバランスとお客様に訪れてみたいと思わせるコンセプト・ネーミング・ストーリー性の設定が大事であると考えております。

 

 

ホテル物件の査定として弊社は下記の手法にてアプローチを行い、売主様・買主様双方にとっての適正な価格で売買のサポートをいたします。

不動産としての査定

物件の不動産としての価値を判断します

• 敷地の地形、実測縄縮み等のリスク
• 境界越境、民民・官民査定確認
• 建築確認・検査済の確認
• 騒音、地盤、公害等のリスク
• 不動産単体としての査定

ホテル物件としての査定

ホテルの設備としてのポテンシャルを査定します。

• 建物附帯設備の耐用及びリスク
• 空気調和衛生、配管等の耐用及びリスク
• 内装の耐用及びリスク
• 駐車場ポテンシャル
• 上記ハード面の今後の追加投資スケジュール

ホテル営業面での査定

ホテルの収益の予測を致します。
弊社では、単なる予測ではなく、的確な現状予測と将来予測をいたします。

• マーケット全体のポテンシャル
• 立地の優位性
• 現状営業キャッシュフロー予測
• 今後の営業キャッシュフロー予測

営業許認可・所轄官庁の調査

物件取得後の許認可についての調査を致します。

• ホテル条例調査及び新規取得時の対策
• 消防法令適合通知書の取得リスク
• 旅館業許可・飲食店営業の新規取得と届出時のリスクとタイムスケジュール