ホテル営業分析
エムティーパートナーズでは、下記のような基準に則り、ホテル購入時のデューデリジェンスや運営管理の指針としてまいりましたが、下記のような従来 の一般的なマーケット概念では、現在の様な価値観の過渡期においては、不十分な考え方になってきております。そこには、ブランディング、ネーミング、ス トーリー性など新たに考慮しなくてはならない問題があります。このウェブサイトでは、この一般的な概念を公表致しますが、もはやこの概念だけでは、勝て ない時代になってきております。
マーケットの考え方
商圏分析 そのホテルの存在するエリアの商圏を分析する
- 都市型(徒歩)or郊外型（車）
都市型とは新宿、渋谷、池袋のように繁華街からの徒歩の導線にて成り立つホテルエリア
主要駅乗降客数
商業人口
近隣集客施設・近隣商業施設
繁華街からの動線
郊外型とは高速道路I.C.や車の導線によって成り立つホテルエリア
車で20分～30分圏内のエリア人口・年齢別
I.C.周辺、国道沿
I.C.乗降台数
国道交通量・渋滞率
集客施設
集客施設・一級国道からの動線
- プッシュ型orプル型
プッシュ型とは、需要と供給のバランスの中、需要が勝っているエリア
高単価をとりやすいマーケットと言えます
低サービスにても戦いやすい
Ex.一室アッパー65～80万
プル型とは、供給が勝っているエリア
ともすると低単価になりがちで
高サービス合戦になりがちなマーケットです
Ex.一室アッパー40万～50万
エリア内競合他店分析 そのホテルのエリア内の競合他店の把握と分析
エリアの全体のパイ
当該マーケット内には何店舗で何ルームのホテルが存在するか？
- エリア内店舗のセグメンテーション
各ポテンシャルでS A B C D それぞれのランクで何店舗 何ルームか？
- 客室グレード・デザイン・設計
- 立地・看板効果・動線・野立看板
- 駐車場グレード
- 外装・ファザード
- ソフト・アメニティ
- 料金単価 デイユース単価・時間 宿泊単価 ならし単価
- 一室売上
競合他店舗の売上予測
１番店～３番店の売上予測と全部の店の売上予測をおこなう。
- 業界の認知されている売上
- 24時間出入り調査
- 駐車場台数によるシステム別推定稼動
- 推定ならし単価×回転数
1～4を踏まえて、それぞれの売上を特定し、ピラミッド表を作成する
上記を比較検討し、
マーケット・パイ（全体の需要数）
マーケット・アッパー（市場最高値）
マーケット・プライス（市場価格）
ベンチマーク（指標）
を判断設定する。
また、下記のどのポジショニングで戦うか？も考え、
マトリックス表を作成する
マーケットリーダー
マーケットチャレンジャー
マーケットフォローアー
マーケットニッチャー
自店舗分析
- 過去売上トレンド
過去オープンから現在までの売上・組数の一覧を作成し、過去最高売上時から現在の時代背景・市場背景を考える - マーケットトレンド
上記の過去売上にマーケットのトレンドを入れていく。マーケットで何がその時起こったか？競合オープン・改装・閉鎖・商業施設のオープン等を入れ込んでいく。 - 曜日別・システム別・タイプ別集計表の作成
上記①、②を基に作成した過去トレンド表とピラミッド表にて、自店舗の現在のポジショニングとターゲットポジションを仮定する。マトリックス表の作成をする。（改装計画とも合わせて）
ターゲットポジションに上がる為の売上想定を行い、曜日別、システム別、タイプ別に集計表へと反映させ、その組数差に不自然さが無いか検証する。
また、スキマ表に反映させる際、システム・単価にも気をつける。
＊ターゲットポジションまで、上げるには何処をいじるか？適正プライスとのバランス。 - ハード診断
自店のハードを診断し、グレード比較表を作成する。
グレード比較表とは（外装・ファザード・ロビー共用・客室） - ソフト診断 利益率の圧迫と売上の伸び率（ソフト・飲食比較）
- システム比較（滞在可能時間比較）と単価比較（滞在時間で割ると？）
上記の自店舗分析と他店舗分析や商圏分析を照らし合わせて、自店舗のターゲットを決めていく。
但し、単に比較してグレードや料金を上げ下げするだけでは昨今売上向上は難しくなっている。
ソフト・ハード・プライスのバランスとお客様に訪れてみたいと思わせるコンセプト・ネーミング・ストーリー性の設定が大事であると考えております。
